7000万戸が余る異常事態…中国不動産バブル崩壊で“誰も住まない街”が急増

英語講師のルビー・チェンは、人口600万人の都市、恵州の高層マンションに住んでいる。かつては販売価格が100万元（約2400万円）に達したが、今では半額だ。チェンが支払う家賃は1300元（約3万1150円）。チェンは「空き家が非常に多いため、選択肢が本当に豊富である。隣人とトラブルが起きたら、別の家に引っ越せばいい」と語った。

中国の不動産市場は長期的な低迷から抜け出せずにいる。取引が途絶えた中小都市に未販売・空室物件が大量に積み上がり、これを機に安価な「ゴーストタウン」に移住する若者が増えている。

先月30日、フィナンシャル・タイムズ（FT）はこの現象の代表例として、香港近郊の広東省恵州のアパート団地「プロスパラス・レイクサイド」を紹介した。

● 「建てれば人が来る」という誤算…不動産低迷に苦しむ中国

この団地は2021年に完成したが、中国の不動産バブル崩壊直後に長期的な低迷に陥った。原因は北京当局の不動産開発業者へのレバレッジ規制だった。この団地の開発会社ライセン不動産も、住宅価格の下落と資金難に耐えられず、債務調整手続きに入った。

かつて中国の地方政府は「アパートを先に建てれば人がついてくる」という論理で不動産開発を承認してきた。この事業で地方の管理者たちは経済成長と税収確保を目指し、迅速な昇進も保証されていた。

しかし今は状況が一変した。北京や上海などの大都市は先端産業で人材を吸収しているが、多くの中小都市は供給過剰と人口減少という二重の危機に直面しているとの評価だ。オハイオ州立大学のマックス・ウッドワース教授はFTに、一部の都市が「マンハッタン全体の面積に匹敵する面積を数倍も建設した」と伝えた。

● 販売可能物件は7000万戸…空室率は国際基準の「最大6倍」

ゴールドマン・サックスは2023年時点で中国国内で建設中の「販売可能」物件は約7000万戸に達すると推定している。さらに、すでに分譲されたが空いている「シャドー供給」を加えると約9000万～1億戸に達し、2023年の年間販売量（900万戸）の数倍に上る。

中国は公式な空室率の統計を発表していないが、住宅都市農村建設部の元副部長チューバオシンは2022年の全国空室率が15%、一部の省では25～30%に達し、「国際基準の5%を大きく上回っている」と述べた。さらに、人口減少も急速に進行している。昨年の中国の出生数は792万人で、1949年以降最低を記録した。

業界ではこのような過剰建設を慢性病と診断し、政府による直接的な取り壊しの可能性まで見込んでいる。ウィスコンシン大学マディソン校の研究員イー・フーシエンはFTに「人口減少が深刻で、需要が構造的に消失した地域では、回復不可能な在庫物件を取り壊すことが避けられないかもしれない」と伝えた。