アメリカ不動産市場に回復の兆し、商業用不動産とオフィスビルの価格回復状況と今後の展望

これまで続いていた高金利の状況で下落していた米不動産市場が、回復の兆しを見せている。インフレが緩和されたため、基準金利の利下げ時期が近づいており、投資の機会が生まれたと評価されている。ただし、細部の資産別では、バリュエーション改善の速度に差がある可能性があるとの主張も上がった。

不動産運用会社ヌビーン・リアル・エステートのリースCIOは「今年第1四半期基準で、全世界の不動産バリュエーションの下落傾向は緩和された」と強調した。

彼は「商業用不動産価格は取引市場で転換点を迎えたようで、価格反発の兆しが確認される」と述べ、「特に立地などの面で優良な物件への投資意向が集中する傾向がある」と説明した。

ただし、彼は「不動産は単一市場ではなく、複数のセクターを持っている」と指摘し、「物流センター、小売、医療オフィスなどは価値や投資が堅調な一方で、オフィスなどは空室率が比較的高い」と述べた。CIOは続けて「韓国の資産運用会社が多数投資したオフィスのバリュエーションの値段が、いつ回復するかは分からない状況だ」と付け加えた。

ヌビーン資産運用は米国教職員退職年金保険組合（TIAA）傘下の資産運用会社で、リアルエステートと実物資産にそれぞれ1460億ドル（約21兆2734円）、310億ドル（約4兆5169億円）規模で投資している。上場不動産だけでなく、エクイティ、ローンおよび原材料、天然資本の農地、インフラ、森林地帯などが投資対象である。

ヌービン・リアル・エステートのアビゲイル・ディーン戦略インサイトグローバルヘッドは、ヌービン資産運用が主に投資する農地や森林地のバリュエーション損失が、概ね緩和されていると分析した。また、この資産を含めた不動産、インフラなど実物資産への需要は経済成長よりも「構造的なメガトレンド」によって決定されると伝えた。

ディーンヘッドはその名簿として、デジタル化、低炭素経済、不平等、気候変動、高齢化、都市化などを挙げた。デジタル化に合わせてデータセンターや物流センターに、また高齢化に伴ってシニア向けの交通や宿泊施設に投資できるという意味である。

ヌービン・インフラストラクチャーのビフ・オソ、グローバルヘッドは、人工知能（AI）の発展によるクリーン電力需要の増加が予測されると述べた。AI稼働のためにはデータセンターの構築が不可欠であり、その際の燃料は「電気」である。

オソ氏は「データセンターは今後20年間、再生可能エネルギーで運営されるだろう」とし、「特にマイクロソフト、アップル、エヌビディアなど現在の米時価総額上位企業はすべて大規模な電力消費企業である」と述べた。

ただし、彼は武力紛争などの地政学的リスク、政府の政策規制、売却ー購入スプレッド（期待値ギャップ）、金利や景気などのマクロ環境などを実物資産投資において注意すべき変数として挙げた。

最後に、ヌービン・ナチュラルキャピタルのマーティン・デイビス、グローバルヘッドは農地や森林など天然資本への投資を勧めた。金利などの外部変数に影響される株式や債券などとの相関関係が低く、ポートフォリオの多様化の観点から必要であり、インフレヘッジ手段としても有効であるということが根拠である。