日本経済新聞（日経）によると、日本唯一の人口増加地域だった東京都が20年後に人口減少局面に入るとの分析が出たという。2050年には東京23区のうち13区で住民数が減少し、公共交通網や不動産市場にかなりの影響を与えると予想される。
国立社会保障・人口問題研究所が2020年の人口調査を基に発表した将来推計人口によれば、東京都の人口は2040年に1,451万人でピークを迎え、2045年には1,448万人、2050年には1,440万人に減少するという。総務省の住民基本台帳に基づくと、47都道府県の中で唯一人口が持続的に増加していた東京都の転換点が近づいている。
区別の人口変化予測はさらに顕著だ。2025年時点で5年前と比べて人口が減少したのは江戸川区と目黒区の2区だけだったが、2050年には新宿区、練馬区、世田谷区など13区に拡大する。2025年にわずかに増加していた葛飾区も2050年時点で0.78%減少すると推定される。
人口減少はすでに交通サービスに影響を及ぼし始めている。葛飾区のコミュニティバス停留所「高砂七丁目公園」は2005年に地域交通手段として運行を開始したが、2021年には一部路線が中止され、2024年には全面中止となった。運行業者の日立自動車交通は運転手不足と需要予測の難しさを理由に挙げた。
国土交通省によると、2023年度に全国の路線バス事業者が廃止した路線は約2496kmで、前年の1.5倍に達したという。都営バスも乗務員不足により2025年秋に利用率が低い19路線を減便した。
人口流入と不動産価格の相関関係も注目される。2024年に国内の転入超過数の人口に対する比率と商業地基準地の変動率を比較した結果、転入超過率が高い東京都区部、大阪市、福岡市などで地価上昇率が他の都市より高くなった。三菱UFJリサーチ&コンサルティングの小林真一郎主任研究員は「住宅や商業関連の需要が拡大すれば地価が上がりやすい」とし、「推計通り東京都の人口が減少すれば地価に下落圧力がかかるだろう」と分析した。
税収減少の懸念も高まっている。東京都が徴収する固定資産税は公示地価を基準に算定されるため、不動産価格の下落は税収に直接的な影響を与える。人口減少が続けば住民税収も減少する。総務省の調査によると、東京都と最も低い長崎県の1人当たり税収額の差は2.3倍に達するという。
空き家と管理不十分な建物の増加も課題として浮上した。不動産調査会社「東京カンテイ」によると、2024年12月末の東京都内の20階以上のタワーマンションは497棟に達するという。高齢化と相続による空き家化で管理と修繕が遅れる懸念が提起されている。
ただし、一部の専門家は異なる見解を示している。三井住友トラスト基礎研究所の投資調査部長、大谷咲太氏は「政府の人口推計で東京都は常に上方修正されている」とし、「東京都と大阪市は外国人を含めて人口が集まり、地価も引き続き上昇するだろう」と予想した。
行政サービス維持に危機感を抱いた地方自治体は対策を講じ始めた。江戸川区は区民集会室、スポーツセンターの利用料、駐車場料金の引き上げを検討中だ。区の担当者は「人口減少局面では現在の低負担・高サービスを維持することはできない」と述べた。
区は2024年秋に住民に「高サービス・高負担」、「中間サービス・中負担」、「低サービス・低負担」の中から選択させる予定だ。回答者4万6,000人のうち78%が「中間」レベルを選んだ。しかし、負担増加に対する反発も少なくない。区は当初2025年度から集会室の利用料を時間当たり420円から630円に引き上げる方針だったが、反対意見が出たため時期を再検討することになったと日経は伝えた。
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